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24小时咨询热线： 4006666666 苏系房企江湖：春风又绿江南岸
发布时间：2025-04-26 点此：829次
来历：债券圈
662年前，放牛娃朱重八打下集庆路（南京），改名应天府。
尔后，以南京为据点，朱元璋遣三路大军身经百战，开端表达草根逆袭的神话——先统江南，再取东南，后伐北元。
败了陈友谅、灭了张士诚，又把称雄华夏98年的蒙古人赶回草原。此外，还把丢掉四百年的燕云十六州如数回收。
十二年弹指一挥，安徽凤阳来的贫下中农黄袍加身，转瞬人中龙凤，占据在紫金山呼风唤雨。
然，六合不仁，万物绉狗。
六百多年后，滚滚长江依然穿城而过，英豪已无觅处。王谢堂燕，后主雕栏，朱明锦衣，都作了一江春水东流而去。
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韶光如水，唯一淘不尽草根逆袭的故事。
江南佳丽地，金陵帝王州。楚王秦皇眼里王气盛的南京，历来枭雄辈出，即便是在当今的地产江湖。
从1981年榜首家房企诞生，排挤纷争三十九年，江湖座序一再更迭。
80年代末，南北两派平起平坐，京系主挑大梁；90年代初，外资房企涌入，粤系身先士卒；90年代末，浙系、渝系逐步突起，分立东西；跃入新世纪，榜首个十年，粤系恒强，闽系以黑马之姿搅局。
第二个十年，白银闪烁，长河苍茫，头筹归粤，京闽浙渝甩开了肩膀争上游。
这时，各路好汉回头一看，惊觉苏系房企迅雷迫临：2018年，新城力压华润、龙湖，跻身十强第八，四年规划翻涨6倍至2200亿元；中南新晋千亿阵营，三年规划飙涨5.5倍至1520亿元，直追浙系一哥绿城，力挫华南五虎之二的富力和雅居乐，风头盖过闽系的泰禾与正荣，位至top18。
与此一起，根植于南京，寂寂无名的弘阳、银城连续登陆本钱场，卖电器发家的苏宁全盘接手万达百货。
好像是一夜之间，苏系房企声名鹊起，众诸侯难免惊讶：来者何人？
岸上的聚光灯闻声转向，镜头拉回27年前。
江苏，南京。
1992年6月14日，南京市政府颁发了《南京市住所制度改革实施计划》，并于当年7月1日起实施。该计划提出，经过转换机制，什物福利分配制度，将逐步转变为钱银薪酬分配制度。
也便是说，“福利分房”逐步离别历史舞台，南京人迈入“花钱买房”的年代。全国全面撤销“福利分房”是在1998年，南京快了一步。
邓老南巡春风，加上“这一步”，直接催生出苏系房企的92·93诞生潮。
1992年的南京，国信地产前身江苏省房地产出资公司树立。 创建8年的栖霞建造首先引入外资，中外合资树立“东方”、“金港”、“兴隆”三家房开公司。 有着十年美国地工业经历的义乌人王恒，在这一年怀揣3000万美元，雄鹰展翅扑金陵，树立南京金鹰世界集团，是南京市首家同意树立的大型多元化外资企业集团。 滋润电器工作5年后，张近东的哥哥张桂平决议出动军队地产，并于1993年树立苏宁房地产总公司。同年，银城注册树立，时称南京银城房地产开发总公司，是一家公营房企。栖霞建造则组建了全省榜首家房地产企业集团——南京栖霞乡镇归纳开发集团。 在姑苏，苏高新和吴中地产相同于1992年创建。 在常州，31岁的王振华舍去运营五年的织布厂，转投地产工作，兴办武进新城出资建造开发有限公司。 不过，此刻的苏系房企以公营和外资企业为主，中南、弘阳、雨润、三胞（雄图地产）等民营房企跨足地产，还要比及新旧世纪替换。
刺头尚埋深草里。
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生于南通市海门常乐镇的陈锦石，自幼家贫，没读上几年书，16岁便到工地搅泥巴。10年时间，他把泥工、钢筋工、木匠、技术员、出产司理、项目司理等修建项目的工种和岗位盘了个遍。
出世“常乐”，从不知足。
1988年，26岁的陈锦石拿出悉数积储5000元，领着28个农民工，组成一支施工队，声势赫赫奔往700公里外的山东东营，在胜利油田做一名清包工，也便是劳务分包。但创业并不顺畅，资金、工期、办理等各种问题接二连三。
无解的时分，陈锦石就躲起来看书，一遍一遍翻看《三国演义》和《孙子兵法》。
多看书，真的有用。
1992年，织布厂厂长王振华有一回逛书店，无意中翻阅了一本《房地产：出资潮中不沉的船》，书中李嘉诚等香港地产大亨的传奇故事看得他热血沸腾，让他决计丢掉手中的布疋，跃入地产工作。
就这样，一本3.85元的书发明了一座2000亿的新城。书中自有黄金屋，古人诚不我欺。
这一年，走运女神也眷顾了陈锦石。
他承接了榜首个总包工程——7600平方米的山东东营农工商办公楼。正是这个项目“逼着”陈锦石把包工队带向制度化建造和规划化办理。两年后，海门中南集团、南通中南修建安装工程有限公司相继注册树立。
那个经济改革、国家转型的年代，只需敢打敢拼，敲开财富之门是大概率事情。
关于没有布景的草根阶级，这扇门往往在异乡。
1989年，祝义才从合肥工业大学结业，被分配到安徽省交通厅属下的海运公司，月薪60元，非常悠闲。
祝义才打小“背叛”，注定不能本分。
上小学时，有一次他逃学数日，他的父亲扑通一声，跪倒在他面前，老泪纵横劝他：“儿子，读书才有出路，我不知道怎么劝你，我给你磕头吧。”祝义才出世时，他的父亲现已46岁。
可怜全国父母心。
天主非常诙谐，被劝学的祝义才，却让命运之手刻画成了“我国榜首屠户”。
吃上“皇粮”不久，祝义才便摔了铁饭碗单作去了，在水产商场，开端“趁火打劫”的日子。
他一边递烟拉拢商场上的小老板，一边找外贸水产公司，自己做拉单生意，批量贩卖鱼虾螃蟹。其时的水产工作赢利较大，有人说他一年时间赚了400多万。
九十年代初，成为万元户现已算不上登天难事，但400万肯定是天数。凭仗榜首桶沉甸甸的金，祝义才在合肥开起了肉食品加工厂。
不过，和朱元璋相同，真实让这个安徽人青云直上的福地是南京。
1992年，28岁的祝义才去乡东行，在南京雨花台区的沙洲兴办雨润，他租下一个小厂房，专门出产西式低温肉制品。
驻守南京短短十年，雨润已壮大为我国最大的屠宰企业，总财物达358亿，位列我国民营企业500强第8位。
但是，随同祝义才财富几许式暴增的，是一路的质疑声。
例如1996年，总财物5000万的雨润吞下7000万元财物的国企南京罐头厂，就曾被查询是否存在国有财物丢失。
初尝甜头，穿过打头风后，祝义才作为梢公，带着雨润这艘船迅猛前行。后来的雨润连续吞并了安徽阜阳肉联厂、四川内江肉联厂等30多家关闭或频临关闭的国有企业，一度被业界称为肉类企业的“国企屠夫”。
生于安徽、成于南京，辞公职下海，从草根逆袭为江苏首富，这是祝义拿到的前半生剧本。
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人生如戏，结局各异，却不阻碍剧情相同。张近东前半生拿到的剧本和祝义才的千篇一律。
本籍安徽天长的张近东，1984年结业于南京师范大学中文专业，后到南京市鼓楼区一家区属企业作业。
说起苏宁创始人，十之八九想到“张近东”。事实上，苏宁的耕种人是张近东的哥哥，大他12岁的张桂平。
彼时的张桂平任职南京房地产办理局，于1987年辞去职务经商，贩售电视剧、冰箱、空调。到了1990年，张桂平决议玩票大的，就把张近东拉下海，哥俩在南京宁海路租了间200平方米的两层楼门面，取名苏宁交家电，专营空调。
张近东创业榜首年，苏宁卖了4000多万，净赢利1000万，并成为春兰空调全国出售榜首大户。
火炉南京，锻炼了28岁的张近东。
至于“苏宁”之名，有人说是姑苏路和宁海路的合称，也有说是江苏与南京的并称。毫无疑问的是，他们期望企业安定。
不过，兄弟好做伙难合，苏宁哥俩仍是分了家。
1992年，张近东专心想做我国的沃尔玛，忙着探路“连锁运营”，而学修建身世的张桂平则意在地产，并于1993年树立苏宁房地产总公司。这时，两个梢公现已各有偏重，苏宁这艘大船最总算1999年崩溃。
张桂平带走地产事务，另创苏宁举世，全身心扑向地产。
每个人的人生，都是一本书，有的被命运装订得极为低劣，有的则分外精美，还包了书皮。
金鹰集团创始人王恒是个富二代，他父亲曾在1949年之前担任广州银行行长，后来去了海的那一边，任职台湾银行。商场上的那些事，王恒打小潜移默化，而银行家之子的身份，则让他比常人更简单接触到金融财政常识，为他将来创业打下了抗震8级的坚实基础。
1978年，王恒开端在美国搞地产开发和酒店运营，一路顺风顺水，到1989年他卖出手中80％的地产物业时，现已赚到3000万美元。尔后王恒转战大陆，择址南京持续地产生计。
1997年，南京新街口，一座58层、总高210米的大厦拔地而起，成为南京新地标，和上海的金茂大厦、恒隆广场并称我国三大摩天楼。
这座摩天楼是王恒在南京的开山之作，名为金鹰世界商城。醉翁之意不在酒，王恒盖大楼不是朴实售卖或许当包租公，而是剑指百货。
那时的新街口，声称“中华榜首商圈”，具有新街口百货和中心商场两个百货巨子，王恒的野心是杀入分食，完结鼎足之势。
1996年，引入许多世界一线品牌的金鹰世界购物中心开业，依托高端的差异化定位，重新街口贱价火拼的战场中包围，王恒和金鹰在南京一炮而红。
多年后，王恒收买了新街口百货，祝义才收买了中心商场，张近东带着苏宁旗舰店入局，新街口一度变成“苏宁系”“雨润系”“金鹰系”三分全国。
后来的后来，袁亚非又从王恒手中夺过新百控制权，耗资5亿美金收买李嘉诚的南京世界金融中心，入主东方弗莱德，成为新街口的最强包租公。
总而言之，南京的商业地产史能够浓缩成一部《新街口演义》。
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王恒杀入南京的第二年，也便是1993年，袁亚非还在珠江路电脑城一间最靠近厕所的店肆卖电脑，店名耐人寻味，叫“三胞”，许多客户误以为是三兄弟合伙运营。
事实上，这是袁亚非一次“傍大款”的神操作。
那时分，报纸、电视常想念"台湾同胞、港澳同胞、海外侨胞"，谁家要是有个“胞”，是一件值得夸耀的事。袁亚非回家问了问他当过工程兵的父亲，发现袁家没有这样的海外亲属。
袁亚非干脆在公司姓名里“结亲”，把三种同胞一道请来代言，所以有了“三胞”。当然，姓名还有另一层涵义：袁亚非想把生意做到全世界。
在创业前，袁亚非在南京雨花台区区委办公室任秘书，工作使然，他深谙文字的力气。店肆倒闭后，他在报纸上大打广告，广告词特别尖锐——三胞电脑大于等于兼容机世界，小于等于全市最贱价。
果不其然，广告打出去，客户引入来，半年时间，由于事务量大增，袁亚非租下了半个电脑城。王恒一战成名的1996年，袁亚非也已功成名遂，三胞年出售额3亿元，位至江苏IT三强。
“那帮竞争对手，我一点爱好都没有，他们智力太低，两年后我现已是肯定的老迈。”对其时南京八大电脑公司，袁亚非嗤之以鼻。
在部队大院长大的袁亚非，从小就想干大事，最大的期望是当外交部长。野心使然，不久后，他就找到了一片新战场。
当年诸葛亮顺江而下，看到金陵古城时，不由得说：“钟山龙蟠，石头虎踞，真乃帝王之宅也。”
卧龙过境，对着南京好一顿夸奖。是啊，谁能抵御龙脉和王气的引诱？
六朝金粉，十朝都会，千年之后的南京，依然令人心驰神往。
安徽天长的张近东，重庆沙坪坝的袁亚非，安徽桐城的祝义才，浙江义乌的美籍王恒…群雄并起龙争斗，你方唱罢我上台。
1996年，又打南边来了个曾焕沙，兜着320万元驻守桥北。
这一年5月，他在南京江北买了一块面积百亩的庄稼地。曾焕沙是福建泉州南安人，80年代末闯练海南淘金，靠生意瓷砖发家。
曾焕沙闯练南京时野心不小，他想建一座装饰城，但是从买地到盖楼，他的资金底子难以为继。
工程建到一半时，曾焕沙已是缺医少药，两个股东退意萌发。后来，经过政府牵线支撑，南京市浦口农村信用合作社贷给他一笔金钱，曾焕沙这才涉险过关。福建人的信条是爱拼才会赢，一点不假。
由于对毛泽东思想情有独钟，曾焕沙给装饰城取名“红太阳”。
相同是1996年，南京栖霞建造集团公司由南京栖霞乡镇建造归纳开发集团公司更名树立。此刻的栖霞是江苏地产界名副其实的一哥，1994年，江苏评选房地产工作归纳效益50强，栖霞高居榜首位。
同期，吴中地产在姑苏南边一起开建“龙港二村”、“桂苑小区”、“吴中新村”、“月浜三村”，而苏高新则承当了姑苏很多市政共用工程以及相关配套设备的开发建造。
王振华的新城还扎在常州的武进区湖塘镇，开发一个两幢包容72户人家的归纳楼项目。
九十年代初，南京乃至江苏的地工业，混沌初开。直到新旧世纪替换之际，天光刚才如瀑倾注。
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1998年，“福利分房”正式谢幕，继1992年之后，苏系房企迎来第二波诞生潮。
同年，袁亚非拓荒了新战场，三胞旗下雄图地产树立，旋即在南京开发榜首个项目雄图天然居。
王振华向外跨出一小步，带着“新城”进城，去到常州市区开发项目。
1999年，曾焕沙进军住所开发，弘阳前身南京红太阳地产树立，首个住所项目旭日华庭随之发动。
深耕修建业的陈锦石，天然也看到了地产范畴的无限光亮，于2000年树立青岛中南置业房地产有限公司。
江湖从未如此热烈，新世纪降临，各大门派聚集斗武。
2001年，田明从处级干部之位下海，兴办朗诗，开发首个项目朗诗熙园，推出当年即获南京地产销冠；银城成功改制，彻底民营化，随后进入快速开展通道，在南京各区开宣布不少标杆项目，如西堤世界、宝船听涛、银城东苑，一度扮演南京房企的领头羊人物。
这一年，雨润的年出售额高达34亿元，在业界已是功成名就。暴烈的赢利恰如烈焰，必将点爆易燃的愿望。
本来，“卖肉”的祝义才也看上了地产工作，于2002年树立江苏地华房地产开展有限公司。
自1996成功收买南京罐头厂后，祝义才开端四处吞并公营肉联厂，短短七年，挥刀斩落的国有企业多达19家。有些厂区不适合做工业厂房，政府进行土地变性后，祝义才原地搞起商品房开发。
三百六十行，行行出状元，到最终，行行状元搞地产。
祝义才做地产的2002年，张近东也按捺不住了，树立苏宁置业集团，借此宣告正式进军地产。在此之前，苏宁以“银河地产”之名踏进一只脚，打造了“苏宁银行大厦”，但一向默默无闻。
那时的张近东，一边“分居”和探究全国连锁运营，一边忙着手撕黄光裕，导演“美苏”争霸赛。
2000年12月底，张近东率队北上，踏入黄光裕的地盘，苏宁在北京开了榜首家店。张近东扬言，要在3到5年内，斥资4.2亿在全国树立1500个门店，相当于一天至少开一个店。
其时的国美是工作老迈，关于苏宁这个挑战者，黄光裕有些轻视：“苏宁仅仅低劣的追随者。”
话里话外充溢不屑，但举动不敢慢待，2005年，黄光裕直捣张近东的老巢，在南京新街口开了门店，间隔苏宁旗舰店不过百米，乃至声称“三年不盈余”，占据苏宁“根据地”。
2006年，收买完老三永乐后，狂人黄光裕盯上了苏宁。
张近东乐了，打着拍子唱了句：“苏宁不是你想买，想买就能买。”而且隔空喊话黄光裕：“假如苏宁做不过你，我就送给你。”
假如非要在这个赌约前面加一个期限，张近东期望是无期。由于他不会料到，天公“做美”。
2008年，一声惊雷乍响，黄光裕锒铛入狱。
群龙无首的国美随之堕入动乱，张近东不战而屈人之兵，美苏争霸闭幕。
话说回来，苏宁斗国美的后年代，张近东分了些军力赴地产。
2007年，花1000万拿下新街口地块，2008年从嘉里集团手中抢下南京奥体地块，而且走出南京，连续斩获无锡人民路地块、成都高新区项目地块、徐州彭城广场地块，敞开全国化商业地产布局。
住所开发方面，苏宁置业也有所建树，旗下钟山世界高尔夫别墅摘得“我国十大超级豪宅”称谓。
但和哥哥张桂平的苏宁举世比起来，张近东的苏宁置业仍是小弟等级。
彼时苏宁举世正在走大盘开发战略，2005年前后，张桂平在南京桥北打造了两个各占地四千多亩的超级大盘——“苏宁？天润城”和“威尼斯水城”。
那时分的苏宁举世和弘阳、明发，简直分割了桥北一切大型社区项目，可谓粮草足够的桥北三驾马车。
前文咱们说过，弘阳的老板曾焕沙是福建南安人，早在2002年就已入主桥北的明发，其老板黄焕明也是南安人。桥北，一度是福建人的桥北。
金陵长江吼怒，八闽波浪逐高。
2003年，又一家闽系房企杀入南京——世茂集团，许荣茂仿制上海的世茂滨江形式，在南京鼓楼成功张贴一座"滨江新城"。同年，绿洲和大华也拍马赶到。
偶有过江龙越境，但此刻的南京仍是苏系房企当头。
2003年，南京单项目销冠由朗诗首个项目——朗诗熙园取得，2005年、2006年，则是“苏宁？天润城”两度折桂。
此刻，外面锣鼓喧天，孙宏斌带着顺驰四处秀肌肉，朱孟依的合生出售已过百亿，王石领着万科蚕食浙江南都，完结了我国地产史最大的一次并购，富力、龙湖成功“北伐”。
而苏系房企忙着内斗和抢地盘。
张桂平缓21世纪的许尚荣，因合资公司的股权问题吵得没法解开；王恒不断在二级商场举牌新百，企图一手抓住半个新街口；祝义才一天到晚盯着中心商场的流通股、国有股、职工股，等着一举收买。
2008年，南京房企出售排行榜上，苏宁举世年销18亿高居榜首，力压过江龙雅居乐；栖霞出售9.6亿位列第三，成功堵截仁恒，此外，弘阳以7.13亿出售额位居第五。
日出江花红胜火，秦淮河畔夜透明。哪管商女唱不唱后庭遗曲。
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开宝八年（975年），宋军攻破金陵，李煜被俘了去，只能在开封吟诗消愁，想得玉楼瑶殿影，空照秦淮。
“江南江北旧家园，三十年来梦一场。”
很快，张桂平们也领会到了十万火急的折磨。
2009年，保利攻城，一个月斥资32亿连下两地块，让本土房企才智到什么叫财大气粗。过一年，保利又下两城。截止2018年，保利入宁9年斩获26个项目，卖了28226套房，总出售额595亿，比苏宁举世多出220亿，比弘阳和朗诗多出近300亿。
2014年后，旭辉、金科、融信、蓝光、泰禾、融创、龙湖、华夏美好、阳光城等组团来战，有的经过招拍挂，有的经过收买，也有以竞标PPP项目的方法落地，以联合开发的方法入驻。总归，为了攻下金陵，房企们八仙过海各显神通。
截止到2019年，全国房企TOP30中已进驻南京的多达29家。
群军压境，江山易主。
2016年，南京拍出84块地，超7成被外来房企分割。2018年，南京房企出售金额排行榜上，top20中，本土房企只要银城上榜，挤在第十的方位上，左右无盟军。
一起，外来大鳄也在不断涌入太湖，苏系房企又一大本营——姑苏，从2013年后一再失守。
2013年，姑苏房企出售金额排行榜前30名中，姑苏本土房企仅有6家。2017年，榜单top10中，只要苏高新和中锐保住两个座位。
仅2016年一年，恒大、泰禾、雅居乐、鲁能等多达12家房企新进姑苏。
江南好，却已不是久留地。吴中地产只得北上，去了悠远的东北玩泥巴；中锐转场武汉，乃至远渡澳大利亚；雄图再也无力求霸业，开端去地产化；扛把子栖霞陷在保证房建造和代建中不能自拔，日渐掉队；苏宁斗完国美斗京东。
2012年开端，刘强东正面刚张近东，苏宁拉来阿里巴巴和万达，建议“平京战争”，宣扬海报极具寻衅：
“老板若是真的强，头条何必老板娘。”“电商是男人的战场，别让女性扛枪。”
对此，有功德的股民回怼：近东若是真的行，苏宁为何跌不断。
专心想要踏平京东的张近东无暇它顾，却是又打了个赌：“假如京东的增速比苏宁易购快，我就把苏宁送给他。”
仍是了解的配方，仍是本来的滋味。当年，张近东也是这么对黄光裕说的。话音刚落，黄光裕就进去了。这次，刘强东“性侵”了。
不得不说，防火防盗防近东。
而雨润的地产事务则跟着祝义才的“失联”每况愈下，差点易主孙宏斌。2014年，雨润地产出售额155亿，进入TOP50，祝义才想不到这竟是最终的高光时间。
2015年前后，南京政界剧荡不安，原南京市市委书记杨卫泽、市长季建业、南京建邺区书记冯亚军等连续落马，这一年三月，祝义才被执行指定居所监视居住的强制措施，一“失联”便是1400多天。
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月儿弯弯照神州，几家欢乐几家愁。
在苏系房企沉沦之际，新城和中南完结了绝地反击。
2015年12月4日，新城控股在上交所上市，成为首家成功完结B转A的民营房企。
王振华常说，新城是骆驼，吃苦耐劳能负重。那么，完结“A+H”融资双渠道建立的新城，无异于一匹骆驼踏上筋斗云。
2015年，新城的出售成绩为319亿元，2016年翻涨到650亿元，2017年到达1265亿，新城首进千亿房企之列，三年出售规划激增4倍。2018年，新城出售数据再创新高——2211亿元，同比增加74.8％，高居百强榜第八。
新城的兴起，构筑了苏系房企江湖上日月同辉的画面。新城是为日，中南是为月。
本来在三四线默默耕耘大盘的中南，忽然犁牛转向，从2013年开端转攻一二线，2017年之后又再次下沉三四线。
牛头调转的这些年，中南的稻田里一片金黄。
从2015年出售额225亿到2018年的1466亿，中南连续三年年出售额增幅超越50％，完结5.5倍的增加。中南也由此成为苏系第二家千亿房企。
其实，不论是新城，仍是中南，从百亿到千亿，除了善用本钱力气，王振华和陈锦石还做对了一件事——不沉迷江南。
从2003年走出江苏开端，王振华布局了全国77座城市，陈锦石则是上北京下海南，西拓成渝东耕浙沪，大举推动“百城战略”。
当年，人民解放军占据南京的时分，毛主席曾挥笔写下警示名句——宜将剩勇追穷寇，不行沽论理学霸王。
最近一两年，苏系房企的“剩勇”，好像被激发了出来。
苏宁开端曲线救国。2017年，张近东和许家印喝完交杯酒，掏出200亿入股恒大，2018年年头，又掏95亿入股万达商业，2019年2月，直接清空了万达百货库存的37家门店。
搞全球化布局的朗诗，正尽力深耕美利坚，2018年在美国卖了35个亿，五星红旗插到了旧金山、洛杉矶、波士顿和大纽约区。
弘阳、银城连续上市，插上本钱的翅膀。失联1400多天的祝义才无罪归来，亢旱的雨润嗅到湿润的气味。
难道春风又绿江南岸？
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